物業(yè)管理一直是廣州市民十分關注的話題。今年5月，廣州市國土房管局出臺了《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），對物業(yè)管理實操中遇到的難題進行規(guī)范和厘清。如今《辦法》已出臺了半年，小區(qū)物管服務還存在哪些問題？有何解決辦法？市民們又怎么看？

　　昨日，廣州市人大常委會主辦的羊城論壇以“小區(qū)物業(yè)管理大家談”為題，邀請相關職能部門、人大代表、政協委員以及市民代表一同討論，為目前廣州小區(qū)物管服務建言獻策。

　　城事你我共商

　　物管話題總說不盡 街坊道出集體心聲

　　相信不少業(yè)主都有同感，如今很多小區(qū)物管都提出要調整管理費。在持續(xù)高漲的人工成本推動下，物管有“不得不漲”的理由，但業(yè)主卻認為物管要漲價必須先提高服務質量，這些處于對立面的尖銳需求碰撞在一起，讓業(yè)主和物管的關系變得越來越緊張。

　　在昨日的論壇現場，一名來自荔灣某小區(qū)的業(yè)主就投訴物管費太高，業(yè)主委員會與物管公司商量無果，還遭威脅恐嚇，業(yè)委會以招標方式新招聘了物業(yè)公司，但舊公司拒不退出。

　　廣州市國土房管部門相關負責人表示，物業(yè)企業(yè)服務質量良莠不齊，既有合同到期主動退出物業(yè)項目的企業(yè)（據統計，近5年物業(yè)企業(yè)合同到期主動退出物業(yè)管理項目189個），也有業(yè)主大會作出解聘決定、拒不退出的企業(yè)。為規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出物業(yè)項目的行為，維護業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法權益，廣州市國土房管局于2012年起草并提請市政府常務會議審議通過了《廣州市物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目管理辦法》，2013年1月1日起施行。

　　經統計，2013年全市新舊物業(yè)企業(yè)交接物業(yè)項目管理權的宗數共24宗。其中，經該局、各區(qū)(縣級市)政府、街(鎮(zhèn))及相關職能部門的指導、協助，較為順利完成新舊物業(yè)交接的22宗，占比92%；拒不退出2宗：1宗通過行政處罰、法院強制執(zhí)行退出，1宗通過司法訴訟解決?？傮w平穩(wěn)。

　　因此，對于該業(yè)主反映的問題，國土房管部門將進行調查，依法處理。

　　“物業(yè)管理好不好，直接關系到小區(qū)居民的生活質量和安全，因此，物業(yè)管理最重要的不是收費高低，而更應當注重安全建設、綠化建設和人文建設，為居民提供和諧、宜居的生活環(huán)境最重要?！闭搲F場，天園街道相關負責人的觀點道出了不少街坊的心聲。

　　去年，本報與市國土房管局聯合舉辦了“物業(yè)管理你說我聽”活動，期間對小區(qū)物業(yè)管理費進行過一項調查。結果顯示，79.54%的業(yè)主支持物業(yè)公司因成本上漲而漲物管費。但當談及廣州市物業(yè)管理服務質量時，僅有17.47%的業(yè)主表示滿意?！罢驗閷ξ锕芊詹粷M意，所以才會反對物管提價?！睂τ谶@個反差較大的數據，業(yè)主黃先生一語道破，“如果物管一直盡職盡責，你要升我們非常贊成。這是一個將心比心的過程?！?/p>

　　那么小區(qū)物管究竟如何能夠做得更好？論壇上，街坊和代表們也給出了許多有效建議。現場一位華南師范大學的學生認為，業(yè)主平時維權的最大弱點就是沒有時間和精力，他建議，政府應當建立一個對應的機構來承接所有業(yè)主反映的所有問題，然后轉交給其他部門解決，這樣辦事會更高效。

　　期待排難解紛

　　新物管法亮點多多 效果如何拭目以待

　　事實上，隨著物業(yè)管理覆蓋面不斷擴大，物業(yè)管理涉及的利益主體也日益多元化，近年廣州物業(yè)管理確實暴露出一些深層次的管理問題和矛盾。例如，由于基層物業(yè)管理行政基礎薄弱、民主決策機制不健全等因素，導致很多小區(qū)業(yè)委會陷入成立難的困局。

　　針對這一系列癥結，今年5月份，廣州市國土房管局出臺《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》?！爸拔飿I(yè)管理活動中確實面臨很多現實問題，《辦法》出臺后很多問題都得到明確和規(guī)范。”廣州市國土房管局相關人士表示。

　　目前《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》成效如何？廣州市國土房管局相關人士坦言，《辦法》出臺只有半年，目前小區(qū)業(yè)主和物管都在適應和學習，總體還是在積極推進中。

　　亮點1

　　簡化業(yè)委會選舉流程

　　事實上，在《辦法》推行之前，業(yè)主大會籌備組成立難、爭議多等問題，一直是制約成立業(yè)主大會的瓶頸?！耙郧跋氤闪⒁粋€籌備組是相當難的?！币幻^(qū)業(yè)委會主任回憶起當初成立籌備組的過程仍不無感慨，籌備組業(yè)主代表是按業(yè)主聯名推薦人數多少的順序產生，但小區(qū)居民積極性不高；再加上物管和開發(fā)商代表不配合，籌備組往往難以在半年時間內組建好并召開業(yè)主大會。一旦逾期，前期所有工作又得回到原點。如今該期限寬限到一年，能極大緩解業(yè)主大會籌備組成立難等問題。

　　而《辦法》對籌備組、業(yè)委會的選舉流程更顯人性化，將籌備組成立期限由6個月延長至1年。此外，不少小區(qū)在撰寫小區(qū)議事規(guī)約時，往往把業(yè)委會人數定在9個、11個甚至以上，有些小區(qū)為了讓選舉更加嚴格公平，甚至設置了層層篩選規(guī)則，只要其中一個環(huán)節(jié)的其中一名候選人票數不到“雙過半”就無法進入下一輪，導致一些小區(qū)反復投票仍無法選舉出業(yè)委會。為了避免這種尷尬問題產生，《辦法》還建立多輪補選制度，規(guī)定選舉產生的委員人數只要達到5人就能產生業(yè)委會。

　　亮點2

　　明確共有收益歸業(yè)主

　　共有部分信息不公開、產權不清晰、公共收益管理混亂……近年來，因小區(qū)公共物業(yè)權屬而產生的糾紛不勝枚舉。為此，《辦法》明確規(guī)定，新建物業(yè)出售時，建設單位應當將經備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。物業(yè)服務企業(yè)或者街道辦、鎮(zhèn)人民政府應當將經備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主，明示或公告的內容應包括物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有部分、共用場地和綠地等信息。

　　此外，《辦法》還規(guī)定，利用物業(yè)共用部分、公用設施設備以及業(yè)主共有場地進行經營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有。

　　亮點3

　　業(yè)主決策可電子投票

　　建立業(yè)主決策電子投票系統也是《辦法》的一大亮點。記者了解到，目前廣州不少小區(qū)業(yè)委會選舉都面臨人數多、場地受限、傳統書面方式征集業(yè)主意見難、選票真實性難確定等問題。為解決這些問題，《辦法》提出建立業(yè)主決策電子投票系統，提倡業(yè)主通過電子投票積極參與到小區(qū)決策當中。

　　對此，廣州市政協委員宋川相當贊成，“電子投票系統建設這個方案很好。我住的小區(qū)每次召開業(yè)委會，人都湊不齊，也找不到地方，利用新技術，就可以很好地解決這個問題?！?/p>

　　亮點4

　　設立業(yè)主監(jiān)事會制度

　　在《辦法》中，監(jiān)事會制度作為業(yè)委會缺乏有效監(jiān)督和內部管理制度不健全的制度補充，引發(fā)業(yè)界關注。在實踐中，部分業(yè)委會由于缺乏業(yè)主的有效監(jiān)督制度，部分行為損害了多數業(yè)主的共同利益。據了解，廣州僅有三成不到的小區(qū)成立業(yè)委會，但業(yè)委會腐敗案例一直層出不窮。因此，《辦法》通過建立業(yè)主監(jiān)事會制度，進一步強化實現業(yè)主自我管理和監(jiān)督。

　　亮點5

　　漲物管費須過“三關”

　　眼下廣州不少小區(qū)都齊聲喊“漲”，誰來維護業(yè)主權益？為了規(guī)范物管費漲價行為，《辦法》規(guī)定，物管公司除了需要征集“雙過半”業(yè)主同意之外，還要通過審計和公示兩大關。廣東粵廣律師事務所律師張揚認為，這項規(guī)定無疑是《辦法》對物業(yè)費調價的一大亮點，“新規(guī)明晰了業(yè)主的權利，而物業(yè)公司要想順理成章提價則更需要完善和提升服務質量，讓業(yè)主們心服口服”。

　　新聞背景

　　物管制度建設 廣州先行一步

　　事實上，作為全國最早引進現代物業(yè)管理服務的城市，廣州在物業(yè)管理領域一直位于全國前列。物業(yè)管理產業(yè)的蓬勃很大程度取決于制度建設的先行先試。

　　早在2001年，廣州市國土房管局就牽頭制定了《廣州市物業(yè)管理辦法》，這也是全國最早出臺物業(yè)管理政府規(guī)章的城市之一。

　　近年來，廣州市國土房管局針對物業(yè)管理矛盾糾紛出現的新情況、新問題，結合廣州市物業(yè)管理工作實際，相繼出臺了30余項配套政策，從源頭定紛止爭。例如為了減少物業(yè)管理費的爭議，廣州市國土房管局在2004年就聯合市物價局制定《廣州市住宅物業(yè)服務收費參考標準》，將住宅物業(yè)服務內容劃分五個等級、140項服務內容。在社區(qū)居民自治推進過程中，一些物業(yè)服務企業(yè)，尤其是前期物管企業(yè)，拒絕退出物業(yè)服務項目，導致部分小區(qū)居民與舊物管一度劍拔弩張。為了解決這個問題，2012年廣州市出臺了《廣州市物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目管理辦法》，增強督促物業(yè)企業(yè)退出的實操性，有效減少矛盾糾紛。